立法會議員田北俊就《2013年印花稅(修訂)條例草案》二讀議案的發言(2014年7月11日)
田北俊議員：
主席，首先我想申報，我有從事地產發展和地產投資業務，而我的業務並不限於香港。我在內地也有扮演發展商的角色，而在倫敦和紐約，我也有扮演投資者的角色，購買和擁有很多住宅物業。
主席，為何我要提出這一點呢？我覺得，談到地產市場，特別是在住宅物業價格或商業樓宇價格方面，香港確實有點類似倫敦和紐約，政府很難控制得到。所以，我想提出的第一點是，倫敦當然是英國的一部分，但很多外國投資者卻覺得，倫敦市場(特別是地產市場)其實跟英國無關；倫敦是國際大都會，每當整個歐洲(包括俄羅斯)或甚至中東出現任何動盪，便會有人湧到那裏購買物業。紐約也一樣，它是美國的一部分，但紐約的市道卻跟美國無關。我覺得香港的情況有點類似。
香港是中國的一部分，但在地產方面，很多外資卻來港做生意和租樓，而租樓便要交租金給好像我一樣的業主。從這個角度來看，地產市場和樓價便跟收租回報率、銀行利息拉上很大的關係。陳局長當然清楚知道，港元與美元掛鈎，香港政府因此無法自行決定港元利率。現時美元下行，處於低位，雖然人們每天也說美元會上升，但我卻不太相信。我只會借兩、三個月的短線錢，根本不會借兩、三年的長線錢。為何要付那麼高的利息呢？我相信美國很長時間也無法復原。所以，從這個角度來看，利率低，資產便一定會升值。收租數萬元，回報率等於1%，樓價便已經達到千萬元。從這個角度來看，政府要做些甚麼，才能達到其政策目標呢？
政府一直說，其政策目標是令到並無擁有物業的香港人能夠較容易買樓，它的政策目標不是要令現時持有物業的人的身家“縮水”，樓價下跌，讓其他人能夠買樓。誠然，現時香港有一半人住在公屋，這數項印花稅當然不會直接影響他們，但是其他居住在私人樓宇的香港人卻會受到影響。局長，如果有人用400萬元買入一個單位，現在上升至600萬元，他當然會很開心。但是，如果由600萬元跌回500萬元，他會怎樣想呢？在別人面前，他可能會說，買入價是400萬元，由600萬元跌回500萬元，也仍可賺100萬元。但是，他是曾經可以賺200萬元的，他對政府的滿意程度又會如何呢？
在之前的兩項印花稅，政府從買家是否投機的角度，規定18個月如何、20多個月又如何，令樓宇無法放出市場，因為業主不想繳付15%或10%的印花稅，成交量因而大跌，由2010年的13萬宗下跌至2013年的5萬宗。事實上，當局只是令到成交量大降，地產經紀沒有生意。
結果只是，想賣樓的人不想繳付稅項，想買樓的人又買不到樓。這樣如何達到政府的政策目標呢？
所以，自由黨當初其實是支持政府的“限呎盤”及“港人港地”政策的。我認為，這是行得通的，因為如果落實“港人港地”政策，一定要香港永久居民才能購買，一定只能興建500呎面積的單位，樓價當然便不會超級昂貴，也不會出現把價值1,000萬元的樓宇出售，然後換購價值1,500萬元的樓宇這種“樓換樓”的概念，令並無持有物業的人能夠有機會買樓。
另一個問題便是建築成本。這數年來，香港樓宇的建築成本急升，差不多趕得上倫敦和紐約。現時，香港樓宇的建築成本，每呎差不多四、五千元，即是每呎大約800美元。這個價錢也可以在倫敦建屋，只是他們建屋時可能採用較高科技。他們的建築工人的工資比香港的高，而他們使用高科技的方法建屋，每呎成本也要大約800美元。
現時倫敦的樓價，每平方呎大約1,500英鎊，等於兩萬港元，紐約Wall Street附近是每呎2,000美元，也即是每呎兩萬港元我不是說最新的第6街(SixthAvenue)，那裏的每呎價格已經差不多是五、六千美元。因此，數個國際大都會的樓價也是每呎兩萬港元。樓價在這水平，但仍有投資者購買，而樓宇同樣能夠出租，同樣有好的回報率。在美元如此疲弱、全世界低利率的時期，這呎價是頗難下跌的。香港的樓價很難下跌至每呎1萬元，令香港的市民能夠購買。
讓我說回地價的問題。數年前，政府在我的選區，即新界東沙田白石，賣出很多土地，每呎大約5,000元至7,000元。我們最近留意到，那裏的呎價已下跌至每呎3,000多元，每呎下跌接近3,000元。但是，現時發展商收取的樓價，每呎有否便宜三、四千元呢？是沒有的。為甚麼呢？主席，讓我談談一個比喻。有人說麪粉便宜了，麪包也會便宜。理論上是這樣的，但如果製造麪粉和麪包的成本越來越貴、需時越來越長，麪包經常無法焗好，麪包會便宜嗎？現時的情況是需時越來越長，賣出的土地......對不起，是發展商賣出的樓宇，全部也延遲6年至1年。大家以為發展商真的好像某些議員所說般，刻意囤積單位不賣出嗎？不是的。其實，所有發展商，例如像我一般，自己根本並不懂得建屋，必須依賴一判、二判、三判的承建商，但這些承建商全部無法建屋，理由是工人不足。所以，連港鐵也建不成，要延誤兩年，所有基建、公屋或私人住宅樓宇在未來數年也會是這樣子的，除非我們的“強勢政府”膽敢適量地輸入工人來建造公屋和基建，令私人發展商可以聘請得到香港工人......私人住宅樓宇品質要求高一些，但公屋要求不用這麼高，因此可輸入大陸工人和採用預製組件來興建。這是值得考慮的。否則，工人短缺，樓宇根本便建不成，麪包根本造不出來，那便不用說麪包是便宜還是昂貴。
此外，香港樓市在這數年出現了一個很特殊的因素，就是內地買家。事實上，特別印花稅已嚇走很多這些買家。根據我們的理解，他們除了不想繳付這15%的稅款外，也覺得被香港人排斥，感到不服氣。香港人到深圳、北京、上海買樓，但內地對來自香港或海外的買家並無徵收任何附加稅項。海外是否包括香港呢？香港是中國的一部分。他們有沒有對香港人徵收任何附加稅項呢？沒有。同時，針對“自由行”的驅蝗行動，也令內地人不滿。
我們發覺，在倫敦、紐約的樓市出現了一種很有趣的情況。局長，你應該知道這情況，因為局長夫人在銀行任職，很熟悉這方面的業務。這情況是，每當香港人想買某個單位，在差不多談好價錢的時候，便會有人付出稍為高一點的價錢買了它。大多數是甚麼人呢？主席，你可能不相信，是大陸買家。他們一發現香港人看過這個單位，做過所謂duediligence的檢測當然是找四大行做便連想也不想......他們認為，既然香港人做過duediligence的檢測，樓宇應該不會有很大的問題，於是便立即出高一點的價錢買了它。這樣我們才知道，原來現在很多大陸人根本不會來香港投資，因為香港人認為自己很了不起。但是，內地人不一定要來香港投資，他們不來這裏，可以到其他地方，有錢的話，甚麼地方也歡迎他們。
如果我們矯枉過正，徵收1項印花稅、兩項印花稅、3項印花稅，說從投資者是否投機的角度，18個月或24個月要怎樣怎樣，令在香港的投資者為了避免支付這筆稅，不肯放售手上的單位，令樓價不能下跌......內地人現在不來香港買樓，“自由行”的遊客又對香港有意見，如我們繼續採用這種保護主義，是嚴重違反自由市場原則的。
第二，如果普羅大眾想買300呎至500呎的單位，有沒有呎價1萬元以下的新樓呢？沒有。此外，市區重建為何出現大問題呢？最近，發展商跟政府買地，往往能夠找到很多便宜的地皮，那麼為何還要收購舊樓重建呢？無論旺角也好、上環也好，這數年的舊樓收購呎價，已達9,000元至1萬元。再者，一天未完成收購程序，一天未能夠收購足八成業權，便不能夠進行強拍，不知可以怎麼辦。反過來，政府推出的沙田或啟德地皮卻只是4,000多元一呎，因此，地產商根本沒有興趣去收購舊樓。結果，部分舊樓的業權只收購了六、七成便停了下來，全部被空置，沒有人維修，又不能租出去。這個問題怎樣處理呢？
困難的地方是，以往旁邊的鄰居收了9,000元一呎，現在發展商只給4,000元一呎因為現在呎價3,000元，已經可以在白石買到一幅很好的地餘下的業主是大多數不肯出售的。這些因素在舊區重建方面造成很重大的問題。
主席，我們想提出的另一點就是，如果想真正解決這個問題，按照今時今日的情況......政府唯一值得讚賞的是，這1年來它大量推出土地，這是有幫助的。這些地越賣越便宜，地產商，包括我本人都買了一些。在過程中，只要利息低，工人短缺問題能夠解決，樓宇供應便問題不大。現屆政府表示，希望在2017年建成多些樓宇(且不說新界東北新發展區能否建成，因為我相信一段很長時間該處也不會有樓可住)，因此我覺得樓價在四、五年後可以平穩下來。意思是不會大跌，因為地價3,000多元一呎，建築費四、五千元，加起來差不多1萬元左右。如果這樣，樓價便會穩定。我們認為，政府現時一系列的“辣招”，除了在大原則方面違反自由經濟，其實也不能夠真正幫助用家。
關於其他數項修正案，主席，我會簡單說一說。關於公司買賣物業方面，其實大投資者根本不會考慮這些因素。以個人名義買，當然要付這些印花稅。李慧琼主席也和我們討論過好幾次，用香港公司名義買也要付這些印花稅。但是，如果一間香港公司是由BVI(British Virgin Islands)公司擁有，政府便理不到，亦不能夠理。只要買樓的人先成立一間BVI公司，而這間BVI公司擁有一間香港公司，則這間香港公司買一層樓，屆時轉給BVI公司，就這麼簡單，便不需要支付這稅項。
購買數百萬元單位的小業主沒有能力，亦不適合這樣做，亦沒有銀行專家教他這樣做。但是，大投資者全部都是用一個這麼簡單的方法，便可以避開這稅項。第一次當然要支付，但第二次便不需要支付。
這樣政府又是否管得到呢？況且，從商業的角度來看，這些稅項真的會影響海外的國際投資者。我不是指內地投資者，香港人現在經常針對內地朋友。我現在說的是，連歐洲、美國的投資者都問，為甚麼在香港買樓要支付這些稅項。
所以，既然自由黨已反對以往兩項印花稅，因此就今天的整體條例草案而言，自由黨也會投反對票。但是，對於個別修正案，簡單地說，我不逐條說，總言之，“減辣”的，自由黨會支持，“加辣”的，自由黨便反對。至於條例草案的三讀，自由黨會投反對票。
多謝主席。