立法會議員邵家輝就《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》二讀議案 (2024年7月18日)

多謝主席。長久以來，房屋問題一直是香港的老大難問題，原因不只是建屋土地不足，也因為市區老化日趨嚴重，重建步伐追不上殘舊樓宇的增加速度。

李家超特首上任後，在他的第一份施政報告開宗明義指出“土地房屋，重中之重”，表明要“提量、提速、提效、提質”，多管齊下解決房屋問題，其中在大幅壓縮造地需時方面，提出了精簡法定程序和行政程序、加快審批建築圖則、放寬申請強拍門檻等計劃。對此，我和自由黨是全力支持的。

事實上，在這兩年間，我們看到政府當局十分努力，發展局甯局長和房屋局何局長兩位鐵面無私、“笑口噬噬”，做了大量工作，例如覓得足夠未來10年興建308 000個公共房屋單位的土地，以及推出簡約公屋，幫助正在輪候公屋而現時居住環境欠佳的基層市民。另外，去年11月，立法會通過《2022年發展(城市規劃、土地及工程)(雜項修訂)條例草案》，精簡土地發展的法定程序。今天，輪到處理申請強拍的門檻，以加快市區重建。根據政府資料，香港現時有超過9 600幢樓齡50年或以上的私人樓宇，佔全港私人樓宇五分之一，這類樓宇估計將於2032年進一步增加至15 800幢，並於2042年 增至22 900幢。

雖然香港的舊樓越來越多，但重建步伐根本遠遠追不上樓宇老化速度。資料顯示，在2013年至2022年的10年間，重建的私人樓宇估計約有1 600幢，但同期樓齡50年或以上的私人樓宇已由4 500幢增至9 600幢，增加了5 100幢。相比之下，其實只有少於三分之一的樓宇得到重建。

香港人口居住密度高，城市內有大量日久失修的舊樓，除了有環境衞生問題影響市民的居住質素和幸福感之外，更有漏水、消防、塌石屎等隱患。政府現時提出《2023年土地(為重新發展而強制售賣)(修訂)條例草案》(“《條例草案》”)，主要針對樓齡達50年或以上的住宅樓宇，降低其強拍門檻。至於樓齡50年以下的私人樓宇，則門檻維持在90%，保持不變。

我看到這次狄志遠議員提出一項修正案。政府希望把非指定地區私人樓宇的強拍門檻調低，樓齡達60年至69年的樓宇降至70%，樓齡達70年或以上的樓宇則降至65%；至於非工業地帶的工廈，如果樓齡達30年或以上，政府希望門檻降至70%。狄志遠議員希望強拍門檻維持在80%。我明白狄志遠議員的想法，他希望讓弱勢的小業主能有更多保障。不過，我想指出，其實政府已有考慮小業主在門檻降低後的權益。

在《條例草案》中，有以下措施保障受強拍申請影響的小業主的權益。第一，受影響的小業主有權就強拍申請及估價提出反對。第二，土地審裁處(“審裁處”)會在處理強拍申請的過程中擔當重要的把關角色。一般而言，即使強拍申請人已經擁有達到法定強拍門檻的業權份數，但如果樓宇維修保養得宜、沒有重建需要的話，根據《條例草案》，審裁處將不會發出售賣令。第三，有關地段須以公開拍賣的方式出售，確保過程具透明度，而拍賣底價會由審裁處按《條例草案》條文訂定，須顧及強拍地段本身的重新發展潛力。

此外，除法定保障外，政府亦會推出支援小業主的行政措施，其中一項是在發展局轄下成立強拍條例小業主專責辦事處，為市民提供強拍申請資訊，以及為小業主提供一站式服務，加強對他們的支援，包括調解、聯絡、安排專業人士(如律師及測量師)協助提供獨立第三方估值報告、免費協助有需要的小業主另覓居所及搬遷等。

主席，我在32年前(即1992年)看過一齣名為《富貴黃金屋》的電影，當時的主角是董驃先生和沈殿霞小姐。故事大致上是說一家人搬到一幢舊樓，當時剛好有人想要收購那幢舊樓，迫使很多住户遷出，而驃叔、驃嬸一家人在種種原因之下，到了最後才遷出。他們最後遷出時，在32年前，收購者向他們賠償了5,000萬元。當然，這是電影橋段，但在我的印象中，這齣電影拍成後，那個年代經常有 “釘子户”一說。這個詞語是何意思呢？即某人知道某幢樓宇將有機 會被收購，他於是預早購入單位，待發展商想要重建之時，因為他不肯賣樓或索取高價，而令重建受拖延，發展商最終可能不再考慮收購。

主席，多年來，我看到很多電視特輯講述舊樓業主面對的困境，例如石屎大片剝落、漏水以致需用水桶接水，居住環境極差。小業主經常希望賣樓，但總是無法售出。他們想要有人收購，並非自己同意便可。舉例來說，在一幢4層高的唐樓，如果其中一個業主是 “釘子户”，他已經佔12.5%的業權份數。按以往90%的門檻計算，若收購價不符“釘子户”的要求，這幢樓宇永遠無法成功收購。如果一幢樓宇樓高4層，每層有兩個單位，但住了兩個“釘子户”的話，永遠 無法達到80%的門檻。亦即是說，即使那幢樓宇的居住環境惡劣，無論如何也沒法重拍，這就是小業主要面對的情況。

因此，這次把門檻降低，對於日久失修且樓齡高達50年、60年甚或70年的舊樓，其實是好事。大家都知道，石屎和鋼筋等建築材料始終有其壽命限制，如果我們不能適時把這些樓宇翻新或修正的話，不單會對住户的生活環境有很壞的影響、產生危險，對於整體香港市區也是一個炸彈。所以，雖然這次門檻降低，但我想告訴狄志遠議員無須擔心，政府會有辦法保障業主。當然，所有議員看到不公平的情況都會發聲，但如果繼續把門檻維持在80%，我很擔心這並非幫助小業主，反而會讓“釘子户”得益。“釘子户”繼續衍生的話，會令舊樓重建速度減慢，而他們卻能從中謀取極多暴利。

如同我剛才談及《富貴黃金屋》的例子，驃叔、驃嬸收到5,000萬元，但這5,000萬元若是經公開投標由所有業主平均攤分，是否所有小業主都會更加開心呢？

多謝主席。