立法會議員李鎮強就《2025年業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》二讀議案發言 (2025年9月25日)

多謝代理主席。自由黨和我均支持通過《2025年業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》(“《條例草案》”)。

這項《條例草案》的首要目的，是修訂早於2004年獲立法會通過，但一直未獲實施的《土地業權條例》。二十多年來，關於現存290萬份根據《土地註冊條例》註冊的土地登記如何過渡至《土地業權條例》下業權註冊的問題，相關業界持份者一直都未能取得共識，以至香港的物業買賣制度仍舊原地踏步，《土地業權條例》遲遲不能實施，而與國際主流脫軌。

自由黨感謝現屆政府果斷採取“先易後難”方式，務實解決這積壓了超過20年的難題。《條例草案》通過後，《土地業權條例》規定的業權註冊制度將先適用於《土地業權條例》實施後新批出的土地上新建成物業的買賣；而舊土地上物業的買賣則仍根據《土地註冊條例》下的契約註冊制度進行，直至日後另有合適方案為止。

坦白說，市民大眾對於何謂契約註冊、何謂業權註冊，我相信也是一頭霧水，不太清楚，亦不太關注。但是，對於曾經同時在香港，以及在英國或內地置業的市民大眾來說，親歷契約註冊和業權註冊兩者經驗是有差天共地的分別，他們肯定會記憶猶新。

在香港置業，買家需要委託律師，對賣家所提供的一大堆經土地註冊處登記的樓契進行查冊，以確定賣家的業權 -- 何謂 “一大堆”？即當中可能有被蟲蛀的文件，甚至有很大疊、可能是用打字機打出來的英文字，有點“花花地”、“矇矇地”的 -- 而在土地註冊處並不確定業權的情況下，買家還要查清楚相關物業是否有無法登記的第三者權益牽涉其中，程序因此變得複雜無比，亦隨時問題百出。而日後出售相關物業時，買方、賣方又需再重複申請同一程序，如此類推，循環不息。買賣雙方不單一而再，再而三地花費大筆律師費，相關物業的業權卻永遠無法獲得確定，需要一再反覆查核。

相反，不管在英國置業也好，在內地置業都好，相關的物業註冊處能夠確定業權。業權“以冊為準”，買家只需查核相關註冊處的業權紀錄，就能夠確定業權，無需浪費人力、物力、氣力和金錢來查契，亦無需調查潛在於第三者的利益，可以說，能節省一大筆費用。此外，在內地物業交易完成後，買家還可得到一份由官方主動發出的房產證，證明擁有業權，讓物業擁有人放心，日後賣樓亦變得非常簡單方便。如此不同的置業經驗，香港人一定很清楚，業權註冊優勝於契約註冊顯而易見。

制定《土地業權條例》的目的，正正就是要在香港實施類似英國或內地的業權註冊制度，簡化物業買賣程序，讓買家和賣家同時得益，讓社會得益，讓香港得益，讓業界得益。

香港的土地法律源自英國的普通法。港英政府於1843年正式成 立，1844年就通過法例實施契約註冊，為賣地和土地物業發展提供必要的法律基礎，足見土地財政對香港的重要性。當時，英國尚未有全國統一的註冊制度，部分地區有當地的自願性契約註冊。然而，英國其後卻選擇了另一條路，在1862年通過法律，成立土地註冊處，推行自願性業權註冊，並於1925年開始分階段實施全國性的強制性業權註冊。至今，強制性業權註冊制度已經是國際主流；香港、法 國、比利時等地，是現存非常、非常少數仍然維持實行契約註冊的例子。

剛才也提到，業權註冊的好處路人皆見。事實上，港英政府早於上世紀90年代曾經嘗試制定業權註冊的法律，但關於現存土地登記如何改制的問題成為絆腳石，最終功敗垂成。至2004年後，特區政府放棄港英當局所謂“午夜改制”的建議，提出現存土地登記採用 “逐步改制”方式的草案，但在委員會審議階段，因持份者缺乏共識，特區政府無奈採用律師會提議的所謂“白晝改制”方案，並因此進行了極其複雜的修訂。然而，該條例在獲通過後，最終也因持份者依舊無法取得共識而無法落實，蹉跎至今超過20年。

代理主席，回顧以上業權註冊的簡單歷史，首先是要說明，現存土地登記轉制不能夠一蹴而就；而是要先確定新土地業權，這亦是摸着石頭過河的明智選擇。其次，在各方利益不易調和的前提下，現時《條例草案》讓業權註冊在新土地先行、先試、先做，讓現存土地登記按契約註冊繼續運作至另有方案為止，大概是落實業權註冊唯一可行的方案。萬事都總有一個過程；新事物和新經驗，總能讓舊人看到新機遇，並釋除疑慮，讓共識有一個前提。

另一方面，配合“以冊為準”政策，《條例草案》對《土地業權條例》進行了非常重要的原則性修改，廢除原來的強制更正規則，以確立“業權不可推翻”原則，對已付出有值代價並管有物業的真誠及不知情買家，即使他們有關物業的轉移曾牽涉第三者的欺詐，仍可享有不可推翻的業權；而前業主因未能取回物業而受屈，其損失將透過根據《條例草案》設立的彌償基金所支付的彌償作補救。

此外，《條例草案》亦訂立多項措施以減低欺詐風險，當中包括：(1)業權註冊申請須附有由律師發出的核實證明書；(2)業權註冊處主動向業主發出業權證明書；(3)如要向彌償基金索償，須先向法庭提出更正令申請；(4)授權土地註冊處處長在合理懷疑有物業欺詐的情況下作出限制令，禁止為涉事物業作業權註冊；及(5)將欺詐地遞交註冊申請或彌償申請列為刑事罪行。

代理主席，正所謂“好事多磨”，《土地業權條例》幾經波折，今天終算有一個着落，亦有望得以落實。“先易後難”的妥協方案雖不太完美，而且來日方長，但也真是得來不易。自由黨衷心支持二讀通過《條例草案》。

多謝代理主席。