立法會議員易志明就「加強監管私人樓宇維修及保養工程」議案發言 (2015年6月10日)

主席,香港在住屋需求方面非常殷切。根據長遠房屋政策督導委員會的推算,香港在2013-2014年度至2022-2023年度的總房屋需求高達45萬個單位。在推算住屋需求的四大因素中,與舊樓有關的便佔了兩項。而受重建影響的住戶及居住環境欠佳的住戶,合共約佔整體需求量三成。從這角度來看,加強維修、保養和管理樓宇,以延長樓宇的壽命,可以在一定程度上紓緩社會對新建房屋的需求,亦有助緩和香港房屋供應緊張的問題。

樓宇日久失修亦對住戶和途人構成安全威脅。隨着市區樓宇日漸老化,香港有過萬幢40年以上樓齡的樓宇,因此加強樓宇維修和保養至為重要。政府近年亦相繼推出強制驗樓及驗窗等計劃,但當局在要求業主維修及保養大廈的同時,卻沒有提供足夠的支援和監管,以致近年有關大廈維修的糾紛及涉及貪污的投訴不斷攀升。

多年來,政府一直鼓勵成立業主立案法團(“法團”)作為大廈的管理組織。為了鼓勵業主成立法團,政府早於2000年,把成立法團所需的業主份數由當時的50%調低至現行的30%;並規定如果業主份數未能符合30%的規定,他們只需取得20%業權份數的業主同意,便可向民政事務局局長申請,召開會議籌組法團。土地審裁處亦可在佔10%業權份數的業主申請下,指定業主召開成立法團的會議。為了進一步增加成立法團的大廈比例,政府甚至在剛過去的《建築物管理條例》修訂諮詢中建議,進一步調低成立法團的業主比例,由現時30%降低至20%。政府盲目鼓勵成立法團,卻忽略了組成法團的業主也只是一般市民,他們出於義務協助大廈的管理工作,卻不具備大廈管理的專業知識。政府一直未有對這些法團提供法律或專業知識的援助或指引,以致業主與法團在處理大廈維修及管理方面,疲於應對大量的行政管理工作。當業主之間出現分歧,往往因為欠缺專業指引,不時會產生爭拗;更嚴重者,就是墮入一些不法工程公司或管理公司的圈套,蒙受巨大損失。

廉政公署的調查顯示,不法之徒會以圍標方式,奪取翻新樓宇的維修合約。為了達到目的,他們甚至派員滲入目標法團,並擔任委員,致使經法團初步篩選以供業主甄選的顧問和承建商,往往與同一集團有聯繫。在這種情況下,顧問在理論上的獨立監管角色亦因而淪喪。由於樓宇翻新合約遭到操控,業主將蒙受巨大損失,被迫忍受低下的工程質素及承擔高昂的費用,例如在2013年揭發沙田翠湖花園維修總工程費用高達2億6,000萬元,平均每戶須湊錢20萬元至30多萬元,數目令人咋舌。

為了打擊圍標罪行,政府應加強對業主的支援,例如提供法律、會計、專業物業管理知識的查詢,定期舉辦相關講座和課程等。同時,政府亦要加強《建築物管理條例》的約束力,嚴格執法。例如剛過去的《建築物管理條例》修訂諮詢,針對目前濫用委任代表文書的情況十分猖獗有部分議員剛才也解釋過政府建議了不少監管委任代表文書使用的條款,包括委出第三方監察收集和核實委任代表文書的過程、委任代表文書收集箱必須上鎖等。但這些措施沒有任何法定約束力,即使通過修訂,恐怕也只會淪為一紙空文。當局應把有關措施定為強制要求,並且制訂罰則,才能切實規管法團的運作,令不法之徒無機可乘,保障業主合法權益。

我剛才聽到謝偉銓議員發言,提出一籃子建議,加強政府的介入和監管。我們也明白,香港政府經常表示應讓市場自行運作,惟有在市場運作出現失衡時,政府方會主動介入。我相信,現在正是政府要切實考慮下一步行動的時候。我期望稍後能聽到局長的正面回應。

多謝主席。