立法會議員張宇人就「制訂房屋政策 紓緩殷切住屋需求」議案發言 (2016年12月7日)

主席,政府推出樓市"辣招",不論是上月初調高住宅物 業交易的從價印花稅稅率至劃一的 15%,或是在過去數年推出的雙倍 從價印花稅、額外印花稅和買家印花稅等,自由黨一向都是反對的。

事實證明,過去 6 年推出的所謂"辣招",充其量只能延遲樓市的 升幅,長遠根本無法遏抑樓價。更甚的是,當市場完全消化有關消息 後,樓市反而火上加油,連帶細價樓和公屋也被"炒"起,最終只是富 了庫房,但市民卻仍然在水深火熱之中。經濟能力有限的真正用家 想"上車",仍然遙遙無期。

今天謝偉俊議員提出的議案說出了實際情況,但沒有提出具體意 見,可能他是想拋磚引玉,希望集思廣益。我看到同事提出的修正案, 羅列了很多意見,但對於如何能夠增加和加快供應,則較少觸及。

主席,土地問題從來不容易解決,要開發新市鎮更是難上加難。 香港土地業權分散,又涉及許多持份者,包括原居民、村民、租戶、 保育人士及不同產業的經營者等,各有不同的訴求。有時候興建公屋 就像興建堆填區般困難,即是要興建也最好是在其他地區,而不要在 我所住的地區。可是,香港的房屋需求龐大已是不爭的事實,而公屋 的輪候時間亦越來越長。如果大家不以大局為重,房屋問題只會不斷 惡化。

其實,不同持份者一定會有不同的利益關係,因此,自由黨一直 認為,以公私營合作模式發展房屋項目,會較易平衡各方利益,從而 有效加快私人及公營房屋的供應。我明白部分社會人士近年對公私營 合作模式有很強烈的反感,擔心會造成官商勾結。無可否認,政府過 去在諮詢工作方面確有不善之處,但亦不可因而抹煞公私營合作的好 處。

其實,公私營合作(Public-Private Partnership)有很多模式,在外 國甚至本港亦已應用多年。簡單而言,在土地發展方面,大多數是由 政府批出土地改劃用途,由私人出地出錢,配合政府發展。這有互相 取長補短的功能,在資源運用、效率及風險分配方面均較由政府包辦 更為優勢。據我了解,有些鄉民也想政府發展自己的土地,待取得合 理賠償後便可搬到理想的地方居住。因此,問題是大家是否願意商討 合作,以得出各方皆能接受的發展方案,而在商討過程又有否有客觀 的指標可供審核。

主席,我想帶出的另一點是綠化地帶的問題。有保育人士強烈反 對開發綠化地帶,指會破壞城市和郊野公園的緩衝區,進一步影響生 態環境。我希望大家明白,如果不能填海,也不能開墾郊野公園,更 不可以開發綠化地,試問香港的房屋問題如何解決?據我所知,政府 所物色到可供開發的綠化地帶,生態價值不高,大多數是當年香港缺 水時被闢作水塘,但在截水源後已被荒廢多年的農地,只有雜草,連 樹木也欠奉。事實上,當年沙田被發展為新市鎮時,也不過是一大片 農地。從以往的圖片可見,景色令人神往,但當社會有需要發展時, 開發新地區也是在所難免的。

如今香港人口已經大幅增長,很多市民都在輪候公屋,其中不少 更是居住在環境較差的狹小"劏房"。再加上香港私樓的供應不足,樓 價持續高企不下,很多青年人因無法負擔樓價而要不斷推遲結婚計 劃,因此,我們也是時候要作出取捨。

大家要小心,近日市場普遍認為美國快將進入加息周期,這必然 會對香港的供樓人士帶來更大壓力,尤其是近年不少上車及換樓人士 已因政府收緊按揭,被迫轉向財務公司借貸。因此,一旦加息周期開 始導致樓市逆轉,將會令這些業主陷入債務危機。

自由黨促請當局盡快放寬所有用途的住宅物業按揭成數至原來 的七成水平,而樓價達 1,000 萬元或以上的樓宇的按揭成數則放寬至 六成水平,並適度放寬壓力測試下供款佔入息比率的水平,為真正的 用家減輕負擔,也為二手市場鬆綁,讓樓換樓的需求回復正軌。

最後,我想指出,興建公屋的成本持續上升。根據政府的數字, 就公屋單位的平均建築成本而言,比較 2014-2015 年度與 2013-2014 年度便已增加接近兩成,預計未來 5 年有關成本數字會繼 續上升。勞工成本佔整體成本的百分比亦已由 2013-2014 年度佔 35% 上升至 40%,當局必須考慮如何加強控制有關成本的升幅。

自由黨多年來建議,面對現時建造業人手嚴重不足的困境,應參 照過往的經驗,重新設立一項為公營房屋及基建項目而設的特別輸入 勞工計劃,以確保各項公營房屋工程能夠如期甚至提早完成,早日解 決基層市民的住屋需要,希望當局再三考慮。

主席,我謹此陳辭。