立法會議員易志明就「制訂房屋政策 紓緩殷切住屋需求」議案發言 (2016年12月7日)

代理主席,梁特首自上任後,一直以房屋政策為其施政 的重中之重。有見市民對房屋的殷切需求,樓價持續飆升,政府接二 連三推出多項措施,包括在 2010 年推出額外印花稅,於 2012 年加大 額外印花稅的力度和推出買家印花稅,隨後又於 2013 年推出雙倍印 花稅。

這些措施被指為"辣招",但每每只能收一時之效。熾熱的樓市稍 微降溫後,隨着市場消化有關措施,又故態復萌。即使今年 11 月政 府又再出招,全面提高買賣住宅物業印花稅率至劃一 15%,而沒有物 業的香港永久居民買樓仍然可獲豁免,但措施的成效相信亦只是短期 效應。因此,自由黨一直不贊成當局不斷推行一些干預市場的 "辣 招",因為這些措施既無助遏抑本港樓價,反而會妨礙真正有住屋需 要的市民置業,令香港樓市進一步失衡。

樓價持續上揚,亦可歸因於供求問題。為了解決房屋問題,增加 土地供應以興建房屋是首選的長遠之策。張宇人議員今天早前已代表 自由黨發表了一些看法,我不在此複述。數位議員的修正案均提出優 化或優先開發棕地。自由黨不反對政府善用棕地作房屋發展,但有些 棕地已改為用作各式各樣的經濟活動。根據一個由民間團體進行的調 查,香港棕地面積共有 1 192 公頃,當中用作儲物和廢物回收等用途 的佔 473 公頃,貨櫃場佔 306 公頃,露天停車場佔 171 公頃,用作其 他用途的佔 242 公頃,而部分棕地上的作業是貿易及物流供應鏈的一 部分。

財政司司長在 2013 年的財政預算案已指出,貿易及物流業是本 港四大經濟支柱之一,佔本地生產總值約 25%,聘用員工接近 77 萬 人,可見棕地上的作業對香港經濟發展有重要貢獻,是不可或缺的。 因此,如果政府要發展棕地,便必須採取"先安置後收地"的政策,妥 善安置現時棕地上的作業。

今天有報道指出,元朗橫洲大量土地(即剛才所說的棕地)被車場 霸佔,因此,有議員認為橫洲並無太大收地困難。我想說,政府從來 都欠缺商用車輛的泊車政策或貨櫃貯存政策,業界只能靠自己解決泊 車問題,而棕地順理成章成為了這些車輛的"避難所"。根據政府的數 據,現時的中型和重型貨車共有約 42 000 輛,如果每公頃土地可以 停泊 110 輛貨車,那麼先前提及的民間團體調查所指、用作露天停車 場的 171 公頃棕地,便可以提供約 19 000 個泊車位,佔全港貨車泊 車位接近六成。如果沒有替代土地安置,絕非把車輛隨時駛走就可以 把這些棕地用作發展。

現時洪水橋有大約 190 公頃棕地作業,但當局目前只預留了 24 公頃土地。雖然政府正研究興建多層式大廈以安置棕地上的作業, 而興建多層式大廈確實可以增加土地資源的效益 (這一點我是支持 的),但棕地上的作業有部分是難以"上樓"的,不適宜遷入多層樓宇。 事實上,我一直要求政府盡快就棕地上的作業擬備一份詳細清單,以 便分類哪些作業可以"上樓",哪些不可"上樓"而需要另行覓地重置。 對於不可"上樓"的作業,政府必須在其他適合的地區提供足夠的替代 土地。

選擇在棕地作業的其中一個原因是其租金低廉。以洪水橋一帶的 棕地租金為例,每月平均呎價為 2 元至 4 元,對比現時葵青區的多層 工業大廈或倉庫每月每平方呎的平均租金約 20 元,相距甚遠。因此, 政府在研究興建多層式大廈安置棕地上的作業時,必須以支持香港物 流業發展為前提,"上樓"的租金水平必須是作業者能夠承擔的,否則 只會拖垮整個物流供應鏈,對香港經濟(尤其是物流及貿易)帶來重大 影響。

就研究在其他地區覓地重置棕地作業,我曾建議政府在蓮塘口岸 附近預留土地興建"物流園",以配合口岸於後年落成。此外,政府應 加快研究落實《香港 2030+:跨越 2030 年的規劃遠景與策略》就新 界北發展所提及的"物流走廊"及其他物流用地,以配合未來深圳只容 許貨車經深圳灣或蓮塘口岸過關的影響 (即所謂 "東出東入及西出西 入"政策)。

直到目前為止,政府仍未推出一個全面和完整的土地發展藍圖。 自由黨希望政府認真進行全盤土地供應的長遠規劃,向公眾提交一份 完整及清晰的長遠土地供應表,包括各地區的"生地"、"熟地"、閒置 用地、各公營部門包括港鐵和市區重建局的總土地儲量及部分綠化地,以及相關土地的開發模式、規模、地點、面積、應用時間等詳情, 才可以減輕市場對土地供應量不確定的憂慮。這才是日後遏抑樓價的 方法。

代理主席,我謹此陳辭。