立法會議員鍾國斌就「施政報告致謝議案-第二個辯論環節:土地、房屋、交通、環境及保育」發言 (2017年2月16日)

主席,施政報告提出關於土地及房屋供應的措施,尤其 是短中長期各方面的措施,我覺得都沒有問題,方向很正確。施政報 告提出的各項計劃都有助增加土地及房屋供應,所以,我覺得沒有甚 麼爭議。再者,不論下屆特首是誰,我相信這方面的方向都是正確的。

但是,我覺得政府 過去數年 推出了 一項 很錯 的政策,就是 "雙辣 招"。2010 年 11 月開始第一次推出"辣招",2012 年推出"加強版", 2013 年印花稅增加至"雙倍",2016 年再增加至 15%。"辣招"越加越 辣,但樓價卻不停上升。最初數次推出"辣招"之後,已經證實這項政 策不可行,樓價由 2010 年至今上升了 50%。如果政府推出"辣招"是 打算調控樓價及控制房屋供應,為何增加了"辣"的程度,樓價卻越是 上升呢?證明"辣招"沒有成效,嚴格來說此舉更是扭曲市場。

主席,現時"加辣版"根本冰封了二手市場,影響本港樓價的因素 只有 3 方面:第一,當然是政府供應的公屋及資助房屋數目。第二, 私人發展商所建房屋。第三,二手市場的物業。二手市場佔了八成成 交,現時冰封了二手市場,樓價就不可能下跌。

很多朋友可能現時擁有物業,居住在六七百平方呎的兩房單位, 當他想改善生活,換一個 1 000 平方呎的單位時,會遇到甚麼問題? 舉例而言,我以一個很簡單的方法計算。現時 1 000 平方呎私人樓宇 的價格最低限度是 1,000 萬元,但銀行只可提供四成按揭,即使換樓 也要立即支付 600 萬元,加上 15%的"辣招稅",即 750 萬元。你當然 可以說換樓之後可以退回 15%的稅款,但首先要拿出 750 萬元現金才 可以換樓,何來 750 萬元?再者,還要看看能否成功出售現正居住的 物業才可以購置另一個物業,一般中產家庭何來這麼多錢換樓?不換 樓就更 令二手樓 供應短缺,甚至 令 到 換樓階梯 消失。 你可能想 把 300 平方呎的單位變成 500 平方呎,再變成 700 平方呎、1 000 平方 呎、1 200 平方呎,即使你有供款能力,但根本沒有能力換樓。

此外,第二個問題是,除了"辣招"之外,香港金融管理局("金管 局")控制了銀行的借貸比率。剛才說要購買 1,000 萬元的物業,只可 以借四成,怎能負擔呢?現時最多也只能借六成,有多少人能夠儲蓄 足夠的金錢支付首期?這兩 項 政 策 和 "招 數 "根本令到整個供應鏈斷 開或整個市場的供應消失。推出一手樓的發展商是沒有問題的,它明 知推出 "辣招 "之後,樓價根本不會下跌。既然如此,地產商就把 "辣 招稅"也加在樓價內,加諸市民身上。地產商的生意十分好,現時購 買一手樓的人多不勝數。

然而,失去了八成的二手樓宇供應,政府怎能降低樓價?根本不 可能。當然,政府現時提出短中長期的措施最終會有幫助,但遠水不 能救近火。所以,青年人即使有父母協助,都覺得無法追上樓價的升 幅,這樣就會產生怨氣及對社會不滿,問題就是這樣簡單。

另一種情況是,美國現 正 開始準備加息, 當 局 是 否 應 在適當時 減"辣"呢?減"辣"是一個大難題。當市場預期政府準備減"辣",即是 交易成本變相減輕,樓價有可能反彈,這樣又會製造另一個問題。所 以,推出"辣招"後既然沒有成效,就不應該繼續加"辣",反之應該為 首次置業的朋友提高銀行的按揭比率,以減少首期,這樣首次置業者 才有能力負擔。現時政府令有錢人可以買樓,一般市民卻不能。政府幫助了一部分人,令到他們越來越富貴,但另一些人越想擁有就永遠 都得不到。

就此,政府應該好好仔細檢討怎樣減"辣"等措施,現時可以立即 做的就是放寬按揭比率。我不明白為何金管局現在還要對按揭申請人 進行壓力測試,除了計算收入及供樓能力,還要計算能否承擔 3 厘按 揭年利率的升幅。主席,任由耶倫怎樣說,今年都只會加息兩三次, 每次增加 0.25%,最多共增加約 1 厘,金管局怎可以在壓力測試中加 入能夠承擔 3 厘按揭年利率升幅的要求?根本不合理亦不成比例。因 此 ,如果可以放寬 按揭條件 ,令到 一 些人可以支付首期,成功借貸 及"上樓",我覺得這是最容易解決問題的方法之一。

多謝主席,我謹此陳辭。