立法會議員鍾國斌就「《2017 年印花稅(修訂)條例草案》的二讀辯論」發言 (2017年7月13日)

代理主席,當局已推出多項"辣招":先在 2012 年引入 額外印花稅;接着在 2012 年 10 月推出"加強版";2013 年推出雙倍印 花稅;2016 年則推出新"辣招",將從價印花稅稅率劃一為 15%。"辣 招"推出已 7 年時間,成效不彰有目共睹。上屆政府期望透過"辣招"打 擊短期投機活動、制止外來需求及減低投資意欲,卻完全未能成事。

政府推出需求管理措施,試問一項政策又怎可能減少市民對房屋 的需求?需求根本一直存在,而且更是剛性需求。政府的所謂 "辣 招"已證明無效,為何還要不斷"加辣"?現時"加辣"好像很易,但將來 如要"減辣",反彈將會更厲害。除非有重大事件發生,例如美國總統 特朗普忽然向北韓發動戰爭,全球經濟大受影響,屆時香港的樓市才 會大跌。除非出現如此極端的情況,否則我看不到政府的"加辣"措施 如何能夠降低樓價,令市民可以"上車"。事實證明,市民到現在都是 無法"上車"。

有關數據反映,"辣招"冰封了二手市場,證明上屆政府完全不懂 得經濟及市場的力量,以致樓價越壓越升。2010 年的物業市場數據 清楚顯示,二手市場佔 90%,一手市場佔 10%。時至今日,二手市場 佔 69%,一手市場佔 31%,證明與發展商進行的交易大幅上升。理論 上,石禮謙議員代表的地產及建造界別應該非常高興,不過他都反 對"辣招",認為發展商不應該借助"辣招"賺錢。即使發展商都認為, 平穩的市場應該有正常升幅,但也不應像現時的情況般。由 2010 年 至今,樓價上升了超過 100%,市民又如何負擔得起?樓價上升,其 中一個原因當然是這些 "辣 招 ",但我們知道 樓價升跌受很多因素影 響。由於我還有很多發言時間,我現在向大家逐一列出。

第一個因素當然是供應。眾所周知,上屆政府努力覓地增加供 應,但卻過猶不及。政府在數年前表示,未來 10 年可以供應 48 萬個 住宅單位,我們一聽都知道根本不可能做到。現在的供應量,較預期 存在很大落差。市民大眾眼見當初如此誇張的目標,原來實際上是做 不到的。供應依然短缺,令市民的剛性需求更大。他們認為,如果今 天不置業,將來樓價會越升越高。因此,買家的預期根本無法控制。

在香港這個自由市場,政府自稱處理越多工作,或推出更多有效 政策控制樓市,反而會帶來反效果。當然,利率因素還要加入考慮, 這是香港無法控制的。幸好美國過往多次加息,香港都沒有跟從。然 而,這並不代表本港未來不會調高利率。

接着的因素是土地價格。大家都知道,現時土地價格已升至離譜 的水平。有議員同事剛才提到,高地價政策的問題已存在數十年。過 往曾經推出 "港人港地 "或 "港人優先 "政策,為何不能做好一點?現 時,一些外資尤其是中資發展商買地的進取態度,連本地發展商都大 為驚訝。以啟德一幅土地為例,本地測量師估計呎價約為 7,000 元至 9,000 元,但發展商最終以呎價 13,000 元買地,反映樓價基本升幅存 在很大的變數。

另外一個因素,是我長期提及的建築成本。現時一般私樓的建築 成本已升至 5,000 元至 6,000 元。上次審議同一項法案時,建築成本 只是 4,000 元,現時已升至 5,000 元至 6,000 元。地價每呎 13,000 元、 建築成本 6,000 元,加起來已是 19,000 元,再加上利息因素,售樓呎 價須高達 25,000 元至 3 萬元才可獲利。單看這個情況,已知道樓價 無法下跌。加上正如剛才所說,現時接近三成的樓宇買賣合約都是與 發展商簽訂,他們真的要感謝特區政府。梁振英曾否認與地產商勾 結,但他的政策根本間接令他們得益,固然令他們樂透,心廣體胖 , 肚子比張華峰議員的更大。

當局的政策顯然已經向某些持份者傾斜。以往二手市場佔九成, 現時只佔七成;一手市場的比例則由 19%增加至 30%。地產商自行定 價後,接着又會推出回贈,把 15%從價印花稅回贈買家。這些"財技"其 實只是讓市民心理上好過一點,實際上回贈金額已加諸於成本,正所 謂"羊毛出自羊身上"。因此,從價印花稅率劃一 15%的新稅率得益者 及受害者是誰,大家心知肚明。

在按揭成數方面,香港金融管理局("金管局")可說是與地產商配 合得淋漓盡致。我認為局長稍後真的要跟金管局討論一下。當然,金 管局的出發點,是要保障銀行金融體系。即使發生任何情況,或樓價 出現多少跌幅,也要確保銀行體系穩健。現時最基本的按揭成數是六 成,如樓價超過 500 萬元、600 萬元,更只能承造四成按揭。大家計 算一下,以現時的樓價水平,1,000 萬元的樓宇已不算高價。然而, 1,000 萬元只能買入 700 呎單位,甚至是 500 呎的更貴價單位。以樓 價 1,000 萬元計算,自付 600 萬元,只可向銀行借 400 萬元。以換樓 而言,如果未售出本身持有的單位,又要換 1,000 萬元的單位,首先 只可申請按揭 400 萬元,自付 600 萬元,然後又要繳付 15%從價印花 稅,即再自付 150 萬元。換言之,如要購置樓價 1,000 萬元的單位, 便要先自付 750 萬元。對很多人來說,這是沒有可能的事。

根據現行規定,換樓人士如要獲得退稅,須在購置新單位後半年 內售出本身持有的物業。有見及此,現在不論是涂謹申議員或周浩鼎 議員的修正案,均建議將有關期限延長至 9 個月至 12 個月,這是很 合理的。尤其是鑒於現時的樓價如此高昂,買樓真的不是那麼容易, 即使換樓也欠缺機會。在眾多因素下,我相信現時樓價也難以下跌。 如果政府再推出"雙辣招"遏抑二手市場,我相信未來置業的難度會越 來越高。

最後當然包括外來因素。非本地資金令香港的物業需求大增。當 然,不同地方的資金來港投資,與香港人一樣,凡是首次置業也要繳 付高昂稅率。然而,外資尤其是國內資金有時候會一次過付清樓價, 根本無須承造按揭。

此外,以吸引外資而言,香港真的擁有獨特的優勢。我向大家解 釋一下。人民幣現時貶值,但資金繼續流入香港,原因是國內投資者 擔心人民幣繼續貶值,於是購買香港物業保值。反之,如人民幣升值, 他們又會認為香港的物業便宜,更加會大舉來港置業。由於香港地理 位置獨特,無論人民幣升或跌,香港的物業均有吸引力,資金仍會繼 續湧入本港物業市場。

因此,基於眾多因素,我相信香港的樓價難以下跌。在此情況下, 政府如何協助香港人置業?如何協助青年人 "上 樓 "?政府固然要增 加房屋供應,同時要製造供應充足的預期,予人相信未來置業可期, 即無論公屋、居屋及私人物業,市民將來也一定有機會"上樓"。政府 營造這種預期,才能令市民不會像現在般去搶購物業。現在 的問題 是,大家預期今天的樓價較明天的便宜,明天的樓價會較今天的昂 貴。因此,政府必須營造供應充足的預期,將這個信息準確告知市民 大眾。否則,即使政府真的能夠興建 48 萬個住宅單位,市民也不會相信。

另一方面,正如我剛才所說,二手物業市場現時已冰封。數據顯 示,二手物業佔整體市場的供應量,由九成下跌至七成。過往供應量 一直維持九成,很多市民會透過換樓向上流動。例如經濟能力較佳或 已組織家庭的市民,本身可能居住在 500 呎單位,而他們為了向上流 動,會由 500 呎單位換為 700 呎單位,700 呎單位換為 1 000 呎單位, 再由 1 000 呎單位換為 1 200 呎單位。現時的問題是,正如我剛才提 及,500 呎單位的業主,如計劃購置 700 呎單位,究竟是要先購置新 單位,然後出售原有單位;還是先出售原有單位,然後購置新單位? 由於 15%劃一從價印花稅要在限期內出售原有物業才可獲退還,很多 市民不敢在出售原有物業前先購置單位。我剛才已解釋,以樓價 1,000 萬元的單位為例,業主要先支付 750 萬元。業主如先出售原有 單位,然後才購置新單位,會憂慮出售原有單位後,樓價持續上升, 屆時有可能追不上樓價。因此,"辣招"措施根本只會攪亂整個市場生態。

我謹此陳辭。下次發言時,我會談談修正案的問題。多謝,代理主席。