立法會議員鍾國斌就《2017 年印花稅(修訂)條例草案》發言 (2018年1月11日)

代理主席,政府推出印花稅首天,我們已經說這些"辣 招"不會有用。很多會內同事當時不相信,但今天都已明白。不少同 事也改了口風,卻始終不敢否決"辣招"這項嚴重扭曲市場的政策。

特首在 1 個多月前接受訪問時,也承認即使"辣招""加辣",最終 也會失敗,無法達到預期效果,更承認二手市場的供應備受"辣招"影 響。政府內部清楚知道這項政策導致市場扭曲,但沒有人敢膽提出取消"辣招",因為擔心"辣招"一旦撤銷,市場會發生甚麼事情,例如樓價飆升至不能受控,尤其有些市民預期將會"減辣",因此儲錢準備搶購物業。

我絕不相信會發生這種情況,商界人士尤其相信市場自由供應的 理論,即只要供應充足,樓價自然回落。現在所有人也懂得談供求失 衡和供應不足,尤其是二手市場。根據統計數字,二手市場數年前佔整體交易的 90%,一手發展商佔 10%;二手市場現在卻只佔 65%,一 手發展商佔 35%。為何數年間會出現如此重大的改變呢?原因是二手市場因供應不足而被"冰 封 "。 政府若放寬二手市場 ,使它回復至佔 90%的正常樓宇買賣水平,樓價自然會回落。雖然初期也可能稍為飆 升,但樓價最終一定會回落。

代理主席,反過來看,一般樓宇平均呎價現時已高達 1 萬元至 2 萬 元,大眾市民根本無法負擔得起。政府若放寬二手市場,呎價可能會飆升至 2 萬元至 3 萬元,大眾市民同樣無法負擔得起,那麼市場便會慢慢作出適應。只要有足夠供應,樓價自然會回落。副局長剛才表示, 政府現時的政策是要防止房屋出現供求失衡,但房屋供求現在根本已經失衡,正是由於政府推出了這個政策。

此外,有些議員建議把換樓期由 6 個月延長至 9 個月或 12 個月, 讓換樓人士有足夠時間先出售單位,從而換樓,這也是放寬供應的一 個做法。至於導致樓價上升的原因,這與政府放寬供應有關,而供應不足須歸咎政府的政策。

樓價上升,我當然不應只歸咎"辣招",不過,政府政策是現時樓 價急劇上升的最大推動因素 。讓我舉一個例子。現時的地價十分離 譜,政府每次賣地,私人住宅土地的售價都破紀錄,也證明政府導致樓價破頂。

讓我舉一個好例子。香港仔黃竹坑現時有一個港鐵上蓋物業,而該物業所在地以往用作公屋,政府把公屋清拆後改建為港鐵站,然後 再出售土地。由於港鐵上蓋物業價值連城,經發展商投標後,該處地 價已高達 100 多億元。那幅原本用作公屋的土地,忽然變成私人住宅土地,呎價大幅上升至 1 萬多元,再加建築成本,單位發售時的呎價, 最低限度可高達 3 萬元。整個黃竹坑區的樓價亦因此立即飆升,雖然 該上蓋物業仍未興建完成,但該區樓價已經大幅上升。所以,政府應 該為樓價飆升而負責,那幅土地本來是公屋用地,如果現在同樣用作 興建公屋或居屋,當區呎價怎會忽然上升至 2 萬元至 3 萬元呢?政府 實在咎由自取。

此外,加上周浩鼎議員剛才指出的按揭問題,而我很久以前也提 出過這一點。那就是香港金融管理局("金管局")規定,銀行最多只能 提供五成按揭,因而間接令發展商得益。石禮謙議員表示,發展商可 提 供 九 成 或 八成半 按 揭 ,任君選擇 。市民於是 轉往搶購一手住宅物 業,這解釋了為何現在一手住宅物業的成交佔 35%之多,而一手住宅 物業成交更打破紀錄。一手住宅物業去年的成交額竟高達 2,000 多億 元,所以發展商都肚滿腸肥。我有時也很佩服石禮謙議員,他雖然代 表發展商,卻反對這項《2017 年印花稅(修訂)條例草案》("《條例草 案》")。

金管局控制銀行借貸,一般市民又怎能負擔得起買樓呢?由於難以負擔,他們又湧往一手市場。 市民以往換樓可以利用 銀行提供的 bridging loan(過渡貸款),即先賣掉物業,在知道何時會收到款項後才購買另一個物業。銀行若知道客戶何時會收到款項,便會容許他們暫借貸款,讓他們先行購買物業,也無須利用為期 6 個月的換樓期。但是,金管局現在不容許銀行這樣做。缺錢的業主唯有被迫先出售物業才購置新物業,但他們若在出售舊物業後無法購置新物業就糟糕了。

所以,這項政府政策是導致樓市飆升的最大原因。金管局控制銀 行卻不控制財務公司,因此現在每晚有很多有特別名稱的財務公司在 電視賣廣告,宣傳透過借貸安排按揭或買樓。可是,金管局對這些財 務公司卻不加理會,而那些循正途向銀行借貸的人卻不能成功取得按 揭。

我要告訴議員一個數字,那就是樓價指數連升 20 個月。懂經濟 學的人都會問,為何樓價會無故連升 20 個月呢?20 個月前跟 20 個 月後的需求是否真的相差那麼大?發展局局長黃偉綸更表示今年會超額完成,因為政府本來預計私人樓宇供應量為 18 000 個,現在竟 達 24 000 個。如果私人樓宇的供應量有這麼大的增幅,為何樓價會 繼續飆升呢?這些數字證明所有房屋政策都是完全錯誤的。政府在 20 個月前已大力推出用以興建的公屋、居屋和私人住宅的各類土地, 而且不斷興建房屋,樓宇指數卻為何連升 20 個月呢?這便應歸咎於 樓按、地價、建築費和利率問題。我不認同梁繼昌議員的需求無限言 論。需求其實會受心理因素影響,當市民預期樓價會上升時,便會爭 相追捧,但當日 SARS(嚴重急性呼吸系統綜合症 )在香港爆發的時 候,樓價不斷下跌,當時樓市有沒有受到追捧呢?擎天半島當時的單 位呎價只是 3,000 元,也沒有人願意購買,現在還能買到每呎 3,000 元 的單位嗎?這個價錢現在只能足夠買一個廁所而已。所以,我認為需 求不會無限,因需求受到市民心理預期所影響。

另一方面,如果《條例草案》今天獲得通過,有很多存放在律師樓的錢便會流進政府庫房,雖然庫房現在還未計算這筆帳目。難怪 陳茂波司長表示,今年的財政盈餘將會是十分可觀的數字。我認為今 年盈餘一定會打破紀錄,說不定會超越 1,500 億元,因為現時存放在 律師樓的錢已達數百億元。我相信政府今年的盈餘超越 1,500 億元絕 無困難。政府既然有這麼多錢,我認為應該做以下兩件事,我才會放 過它。第一,就 MPF(強制性公積金)對沖一事,政府應完全自行 take care(擔負),支付所有費用,不要再要求商界多付 1%。第二,政府撥 出 1,000 億元作為退休保障基金,以照顧基層人士,讓所有人都能分 享財富,我便會接受,雖然我仍然反對這項《條例草案》。

至於周浩鼎議員和涂謹申議員今天提出的修正案,兩者本來類同,即如果豁免期延長至 9 個月的建議被否決,便以延長至 12 個月 代替;如果豁免期延長至 12 個月的建議被否決,就以延長至 9 個月 取代。可是,我們認為涂謹申議員的修正案有問題,所以會投反對票, 那是因為他提出業主須向政府申請退稅,但何須這麼麻煩呢?我認為 業主若在 9 個月或 12 個月內成功換樓,政府理應發還稅款。為何還 要向政府申請並且得到同意後,才能取回 "辣招稅 "呢?此舉不但擾 民,而且增加行政費用,因此,我認為周浩鼎議員提出政府自動向買 家退回印花稅的修正案最理想。自由黨反對《條例草案》,而且基於 涂謹申議員的建議不切實際,因此也會反對他的修正案,但我們會支 持周浩鼎議員的修正案,因為如果沒有足夠人數通過兩位議員提出的 修正案,那麼把限期由 6 個月延長至 9 個月或 12 個月的建議都不會 獲得通過,對買家來說真的不太好。我謹此陳辭。