協助年輕人置業的措施 - 田北俊 (2016年5月25日) 

有不少年輕人向本人反映,儘管住宅樓宇價格自去年九月已逐步回落,但由於政府至今仍未放寬針對物業市場的各項需求管理措施(包括俗稱「雙辣招」的買家印花稅和雙倍從價印花稅,以及調低銀行按揭成數、按揭保險成數和供款佔入息比率上限等),他們難以達成首次置業的願望。據悉,銀行就一個售價五百萬元的住宅單位可提供最高相當於樓價六成(即三百萬元)的按揭貸款,因此買家需支付的首期款額高達二百萬元,但有評論指出,這個款額實非一般年輕單身人士或夫婦容易負擔得起。就此,政府可否告知本會:

(一)有何措施協助年輕單身人士或夫婦置業,包括何時會把銀行按揭成數上限回復至七成,以及把按揭保險最高成數回復至九成;

(二)鑑於多國的中央銀行因應全球經濟增長放緩,均推行低利率或負利率政策,而美國加息的幅度和速度亦較預期低,當局會否考慮在計算壓力測試下的供款佔入息比率上限時,把假設利率升幅由三厘調低至較接近現實的兩厘;及

(三)當局何時會放寬或撤銷「雙辣招」,例如在向換樓人士退回雙倍從價印花稅稅款的安排上,把轉售原有物業的期限由六個月增至十二個月,使換樓人士有更大彈性?

運輸及房屋局局長答覆:

主席:

過去數年,由於本地房屋供應偏緊,供求嚴重失衡,加上環球的超低利率環境,導致本港物業價格偏離經濟基調,泡沫風險高企。面對這種情況,政府先後推出多輪需求管理措施,包括額外印花稅、買家印花稅,以及雙倍從價印花稅,以打擊短期投機炒賣活動及遏抑外來需求,穩定樓市。此外,香港金融管理局(金管局)自二○○九年十月起合共推出七輪收緊物業按揭的逆周期審慎監管措施,以增強銀行和借款人的抵禦能力,以應付樓價一旦下跌可能對他們造成的衝擊。

在整合財經事務及庫務局提供的資料後,我現就田北俊議員的問題答覆如下:

(一)年輕人關注住屋問題,我們是清楚的,但是目前房屋需求殷切,基本上不分年齡層。政府在二○一四年十二月公布《長遠房屋策略》(簡稱《長策》),採取「供應主導」的策略,重建房屋階梯。惟有建立一個有效流動的房屋階梯,增加整體供應,才可切實回應年青一代的長遠住屋需要。

按《長策》所訂,政府會每年更新長遠房屋需求推算,訂定逐年延展的十年房屋供應目標。二○一六至一七年度至二○二五至二六年度的十年期公私營房屋總供應目標為460 000個單位。在推算房屋需求時,已計入社會各階層的住屋需要,包括青年人因獨立或結婚成戶而產生的新住屋需要。

十年供應目標中公營房屋佔280 000個單位,包括200 000個出租公屋單位及80 000個資助出售單位。香港房屋委員會(房委會)已經復建居屋,並於二○一四年年底預售首批2 160個新建居屋單位;而第二批約2 700個新建居屋單位和由香港房屋協會所供應的約1 000個資助出售單位亦於今年初預售。

房委會同時分別在二○一三年及二○一五年推出兩輪「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」臨時計劃,讓符合白表資格的人士(當中包括青年人)在居屋第二市場購買未補價的居屋單位。。

私人市場方面,截至二○一六年三月底,預計未來三至四年私人住宅一手物業市場的供應量達92 000個單位。持續供應土地和適當的需求管理措施,有助穩定樓價和租金,最終惠及有意自置居所或租住私人住宅的各階層人士,包括青年人。自去年九月起,樓價與租金均有所下調。

目前,雖然物業按揭成數收緊,但是有固定收入及供款與入息比率不超過45%的首次置業人士,在物業價值在四百萬港元或以下的情況下,仍可申請敘造最高九成按揭貸款。金管局和按揭證券公司表示,現階段無意調整銀行按揭成數或按揭保險成數。

(二)自二○○八年至二○○九年環球金融危機發生後,全球多個主要經濟體系先後推出「量化寬鬆」貨幣政策,而本港在過去幾年一直處於一個利率極低的不正常宏觀金融環境。目前,美元利率正常化的過程已經展開,在聯繫滙率制度下,港元利率會跟隨美元利率正常化;此外,港元利率亦可能因自身因素,回復至一個較正常的水平。當此情況出現,供樓人士的利息負擔將會增加,他們的還款能力亦可能受到影響,而銀行面對的信貸風險亦會上升。

為確保銀行妥善管理有關風險,金管局要求銀行在審批一般長達二十至三十年的樓宇按揭貸款申請時,對申請人的還款能力進行利率上升的壓力測試。這對銀行來說是一個重要的風險管理措施。鑑於現時利率仍處於一個極低水平,金管局認為不適宜對這項風險管理措施作出任何修訂,但會繼續密切留意宏觀金融環境的轉變和本港樓市的情況。

(三)目前樓價水平仍然與市民的負擔能力脫節,如果我們看今年第一季巿民置業負擔比率(註)達到59%,仍然遠高於一九九六年至二○一五年二十年長期平均數的46%,我們就知道情況如何。政府現時無意放寬或撤銷需求管理措施,亦無意放寬雙倍從價印花稅下為「先買後賣」換樓人士而設定的六個月換樓期限。政府會繼續保持警覺,並會審慎參考一系列指標,包括樓價、巿民置業負擔比率、物業成交量、住宅供應、本地和環球經濟變化等,密切監察樓市動向和不斷變化的外圍形勢。

註:置業負擔比率是指就一個面積45平方米的單位而言,若以當時的按揭利率和二十年還款期計算,按揭供款相對住戶(公營房屋住戶除外)入息中位數的比率。