公屋富戶兩軌不相稱 – 符傳富 (2017年2月4日)

香港的公屋一直供不應求,截至去年九月底,一般申請數目為十五萬二千五百宗,平均輪候時間為四點五年,遠超出政府的三年目標,面對輪候時間愈來愈長,房屋供應亦難以在短期內急增,政府無可避免地需要設法加快公屋流轉,確保資源能更聚焦地分配給較有逼切住屋需要的人士。

倡收緊租戶家庭入息限額

房委會於去年底前通過收緊公屋富戶政策,由雙軌制變成單軌制,若公屋租戶的家庭入息超過公屋入息限額五倍,或資產超過公屋入息限額一百倍,便須遷離其單位。另外,在本港擁有私人住宅物業的公屋租戶,不論其家庭入息或資產水平為何,均須遷離其單位,新規定將於今年十月的申報周期開始實行。

家庭入息超額便需要交回公屋非常合理,現時五倍的規定甚至乎可以說是過於寬鬆,以四人家庭為例,公屋入息限額為二萬六千六百九十元,五倍即十三萬三千四百五十元,屬全港家庭入息分布中最高的百分之四,即使需要在私人市場租住單位,視乎地區租金只佔入息約百分之六點九至十一點三不等,完全可以負擔。不過,現時入息超過五倍的公屋住戶相信不多,對加快公屋流轉可以說是幫助有限,但總算是一個好開始,實施後可考慮進一步收緊。例如若將限額降至三倍即八萬零七十元,在私人市場租金支出亦只佔入息約百分之十一點五至十八點八不等,仍然是絕對可以負擔,便能即時釋放現在正在繳交雙倍租金富户的三千一百個單位,讓三千一百個很可能正在居住於劏房收入低於二萬六千六百九十元的低收入家庭即時上樓。

資產水平方面,有別於以前的計算方法,是參考當時位於市區的三睡房居屋單位(實用面積約六十平方米)的平均折扣價,今次檢討參考的主要是新界面積四十平方米的居屋單位,令到資產水平限額的計算基礎,由市區二手居屋綠表市場的約五百萬元,減至現時的二百多萬,突然改變計算方法似乎有為了得到想要的結果,而改變遊戲規則搬龍門之嫌,政府應就為何改變計算方法向公眾解釋。再者,以四人家庭為例,資產水平上限只是二百六十七萬元,遷離公屋之後置業的話,未必有足夠的入息支持日常生活開支,更遑論有機會需要額外負擔供樓的開支,不置業的話假設每年投資回報為百分之三,每個月大約只有六千多元,亦不足以應付租金開支。

資產水平限額過於嚴苛

設定資產水平限額時的其中一個考慮因素,是公屋住戶是否已有能力購買房委會近期推出的資助出售單位,但有些時候這些資產亦是該公屋住戶的生財工具,根本不能變賣,可以說只是紙上財富,例如的士、小巴、旅遊巴等單頭車主兼司機。以的士司機做例子,一個單頭車主兼司機每個月的平均收入大約三萬元,還未扣除供車會的開支,可以支配的收入大約只是萬多元,但在新制度下他的資產很有機會已經會超出水平而要交回公屋,離開公屋之後亦不見得他有能力置業或者負擔市場水平租金開支,解決住屋需要,不符合房委會的原意。

總括上述所言,入息水平限額過於寬鬆,資產水平那一邊的要求相對嚴苛,兩軌對住戶的要求並不相稱,造成不公平的情況,甚至會減低公屋住戶儲蓄的意欲以免資產超標,對公屋流轉有反效果,政府可以考慮適度修正,並在計算資產總額時豁免住戶的生財工具。

符傳富
載於 星島日報 每日雜誌
2017年2月4日