自由黨就《物業管理服務條例》(第626章)物業管理公司及物業管理人發牌制度建議的回應(2019年1月18日)

一、 前言

1. 現時,由於本港的物業管理服務業缺乏劃一的標準來規管物業管理公司及物業管理人,致使過往曾多次發生物業管理公司及物業管理人作出不當行為或違反專業道德的情況,將影響樓宇的安全及衛生水平,乃至市民的生活環境。

2. 有見及此,自由黨樂見《物業管理服務條例》(下稱「《物管條例》」)於2016年5月26日獲立法會通過。透過推行強制性發牌制度,確立物業管理公司及物業管理人的最低資歷要求,既可提升物業管理行業的服務質素及專業水平,又可提高市民就聘用合資格物業管理公司的意識,達致雙贏局面。

3. 就是次諮詢文件,自由黨原則上同意局方就物業管理公司及物業管理人發牌制度提出的建議,但業界中部份持份者認為,諮詢細節仍存在一定的爭議地方,亦包含一些模糊不清的條文,故自由黨期望局方可就細節安排上作出相應的改善,亦希望局方可以就一些原則性及細節上的條文作出更詳盡及清晰的闡釋。為進一步完善相關發牌制度,自由黨特提出下列建議予局方參考。

二、具體回應

I. 物業管理公司發牌制度

認同物業管理服務的類別分項

4. 根據《物管條例》第3條,物業管理業監管局可藉規例,將附表1所列的服務類別的服務訂明為物業管理服務。附表1所列出的7項物業管理服務類別,分別為關乎物業的一般管理服務;物業所處環境的管理;物業的維修、保養及改善;關乎物業的財務及資產管理;關乎物業的設施管理;關乎物業管理所涉的人員的人力資源管理;以及關乎物業管理的法律服務。實際上,上述7項服務功能不但相輔相成,同等重要,更是與物業管理服務公司的運作息息相關,關係密不可分。而且,主體法例早已訂立框架,附屬法例的條文不能違反主體法例的條文。故此,自由黨認為7項物業管理服務的地位應保持一致,沒有從屬之分,實為合理。另外,我們亦反對物管公司在提供多於一項服務類別時便要申請相關的牌照的建議,因為不少物管公司兼營公眾地方清潔、園藝及設施保養等項目,雖然不是主要服務項目,亦要申領相關牌照,不但令簡單事情複雜化,更很容易讓物管公司誤墮法網。

優化物管公司發牌準則以切合業界實況

5. 諮詢文件建議持有物業管理人牌照的董事、合夥人或獨資經營者等身份的人士,最多可管理6間物業管理公司。但現時,不少物管公司均設有附屬或獨立公司負責專項物業管理事務。在物業管理服務的市場中,大多董事均同時服務多於6間物管公司。自由黨擔心當局的建議根本不符合業界實際狀況,更會影響業界的經營與運作,影響行業的整體發展。故此,自由黨建議局方應實是求是,撤銷相關人士可管理物管公司的數目限制,以配合業界的實際需要。

6. 此外,諮詢文件亦建議每家物管公司,不論所管理的物業單位數目或面積,又或公司有否管理任何物業均必須以全職形式聘用至少2名持牌物業管理人,且當中至少1名為持牌物業管人(第1級)。然而,物業管理業界有不少公司的規模較小,一些小型公司在成立初期或未有足夠資源以全職形式聘用至少2名持牌物業管理人。相關建議有機會窒礙小型物管公司的生存空間。為使物業管理界可百花齊放,自由黨建議針對僱用少於50人的物管公司,只須以全職形式聘用1名持牌物業管理人(第1級),以促進物管行業的長遠發展。

II. 物業管理人發牌制度

聘請全職持牌物業管理人的最低數目須具彈性

7. 有關物業管理公司即使沒有直接管理任何物業,仍須要聘請全職持牌物業管理人的最低數目為2名(當中至少1名為第1級)。自由黨建議如物業管理公司沒有直接管理物業,毋須聘請任何持牌物業管理人,直至有直接管理項目時,才按照《表二》的法定人數要求聘任所需人員。

8. 根據附錄2例子1,「公契經理人如符合《物管條例》下「物業管理公司」的定義,且涉及提供屬多於一個根據《物管條例》第3(1)條訂立的規例中的服務類別,或屬多於一種服務(如果在根據《物管條例》第3(1)條訂立的規例中,某服務類別下有多於一種服務),便須申領牌照。」自由黨建議,公契經理人如外判所有物業管理服務予其他持牌物業管理公司,沒有直接參與或從事管理工作,應豁免申請物業管理公司牌照。

9. 就持牌物業管理人最低數目與其管理的所有物業的單目及/或面積的總和比例規定,當中的「非住宅部份」定義不清晰,沒有考慮公眾休憩空間、公用設施如足球場、球場、泳池、私家路、停車場等所佔用的面積。停車場也有不同的使用者,所需不同人手配置的問題。例如停車場與商場同為非住宅,但所需持牌人數截然不同,附例要求的比例不能一刀切。所以,自由黨建議,非住宅面積不應計算上述所述的公共設施,而停車場面積應改為計算住宅車位數目(不包括上落區貨車位、旅遊巴士、校巴及電單車等)。

優化監管局就專業團體及資格規定

10. 就「監管局指明的物業管理相關專業團體」及「經監管局審核及認可的同等專業團體」,自由黨基本上同意甄選相關團體的考慮因素。但是,這畢竟是以個人為單位的物業管理人發牌制度,故建議相關專業團體所招收的會員對象須以個人為單位,而非公司。若專業團體的會員對象為公司,則難以確保其員工質素,未能保證相關持份者的專業水平。反之,以個人為招收對象的專業團體則可透過個別的考核、學歷及工作記錄等來確保會員的專業性。

就物業管理人(第2級)牌照設「特殊豁免」安排

11. 諮詢文件建議,如申請人不符合牌照所須符合的最低學歷要求,須在過渡期開始日前的8年內,具備在本地物業管理服務工作中曾擔任管理或監督角色至少5年累積的經驗,則可在過渡期間獲發臨時牌照,並准予在3年內修畢制定課程才可獲發正式牌照。

12. 然而,物管市場上有不少具有豐富經驗並任管理或監督角色,但教育程度較低的人士。對他們而言,須修畢艱深的指定課程之要求或較為吃力。若他們未能如期取得學歷資格,上述措施將會影響相關人士的生計及市場發展。為保障有關人士的就業前景,以及物管行業人手持續緊張的現實情況下,自由黨認為局方應在鑑定質量和年資背景之間取得平衡,給予若干年資的從業員一定的豁免,亦無須強逼他們修讀不必要的課程。

確立業主立案法團的責任和角色

13. 由於物業管理事務所涉及範圍甚廣,即使屋苑已聘請持牌物業管理公司,法團及業委會仍會有一定的參與,或會出現相當多的灰色地帶,鑑於不少業主立案法團的代表憂慮日後是否也需要申領牌照,自由黨希望局方可從善如流,並就相關的疑慮作出公開及書面上的澄清,說明業主立案法團僅擔當聘任者及監督者的角色,不涉及亦不需要負起其所聘請的物管公司內的任何行政上或法規上的責任,以免除他們的憂慮。