自由黨就《建築物管理條例》（第344章）建議修訂提交的意見書 (2026年9月11日)
樓宇管理關乎廣大業主的權益與居住安全，適時檢討及完善相關法例，對於加強法團運作透明度、保障業主參與權以及防範管理弊端十分重要。就政府建議修訂《建築物管理條例》（第344章），提出五大主要修訂方向，自由黨原則上是支持。但考慮到香港現存大量單幢式大廈、小型屋苑及非自住業主佔比較高物業，實務操作較大型屋苑困難，自由黨希望政府在制定規管時，必須兼顧實際執行的可行性，避免因門檻過高而導致頻頻流會，進而癱瘓大廈的日常運作。基於「規管與實務並重」的原則，自由黨有以下建議：
一. 提高大型維修工程及大額採購決定的出席及投票門檻
3.4 第 2 類大額採購
對第2類大額採購及大型維修增設「親自投票門檻」的切實可行性顧慮諮詢文件建議增設「親自投票」門檻（即不少於5%或100名業主）。然而在實務運作中，香港現存大量單幢式大廈、新式小型（納米）樓盤及中小型物業，其業權分布多屬非自住的長線收租業主或境外投資者持有。若強制要求業主親身出席大會投票，落實執行極為困難，勢將導致常規保養、清潔、保安合約（第2類採購）或必要之維修工程，因無法湊足法定親自出席人數而屢次流會，嚴重癱瘓大廈日常運作與管理質素。
建議：針對第2類採購，不應增設硬性「親自投票」要求。
3.9 工程招標與會議法定人數
諮詢文件建議依據工程採購價值增設兩個層級，採購金額愈高，業主大會所需的法定人數及親自投票門檻亦相應提高。但在工程招標過程中，報價差異偶會導致出現超高價（如超過十二萬元），從而無意中觸發20%法定出席人數的高門檻。鑑於現時屋苑大會往往連 10% 的出席率也都難以達致，提高法定人數雖有助加強監管，但亦極易引致流會。
另外，現行擬訂的採購價值門檻亦與通脹及樓宇維修實質成本脫節。現時建築材料與勞工成本高昂，每戶平均承擔工程價值達 $30,000 的基準極易觸及。若單純以硬性金額作為分級門檻，對單位伙數少、費用分攤基數小的單幢樓極不合理（極易達到高門檻卻難以動員足夠業主親身出席）。
建議：由於分級機制在實務上容易衍生「分拆合約/分單採購」以刻意規避較高門檻，政府必須制定措施以杜絕灰色地帶與漏洞。針對業主大會的法定人數，政府可研究引入按「大廈規模（伙數）」及「自住比例」的彈性機制。為確保會議順利召開及進行，政府可加強推廣科技的應用（如認證的遠端線上大會/電子投票），以補足或取代單一的實體親身出席要求；唯一旦業主大會未能湊足指定的法定人數而流會，應允許法團可向當局申請於後續會議中酌情降低門檻。此舉既能確保會議得以順利召開，亦能對未出席之業主起警示作用。
3.13 大型維修工程簡介會之資訊透明度
為讓業主更全面了解大型維修工程採購的詳情，諮詢文件建議在業主大會舉行日期至少7天前召開簡介會。但有部分業主或會因事未能親身出席，以致無法掌握屋苑事務資訊。
建議：規定簡介會須進行網上直播或錄影。相關會議錄影須於業主大會舉行前最少七日，上載至指定網上平台或透過其他公開途徑供業主查閱，以便所有業主皆能充分掌握工程資訊，並作出審慎的投票決定。
二. 完善委任代表文書制度
4.4 委任代表文書（授權書）之上限
為防止個別人士透過收集大量委任代表文書（授權書）操控業主大會的投票結果，社會上有聲音要求收緊授權機制。雖然收緊機制在屋苑日常運作中確實有防止權力過於集中的實際效用。但若對設有50個單位以上的屋苑訂立每人可持有的委任代表文書數量上限為「2%或20份」（以較少者為準）。
弱勢業主被邊緣化：屋苑內不乏年長、長期病患、行動不便（行動與身體障礙者）或需輪班工作的業主。這群弱勢業主因身體或工作限制，根本無法親自出席冗長的大會。他們高度依賴鄰里間的信賴關係，委託熱心且熟悉的鄰居代為發聲。硬性收緊上限，等同變相剝奪這群因客觀原因無法出席的業主之合理表決權，對其極不公平。大型屋苑的日常議案（如大維修、保安續約）往往涉及繁複的標書與法律條文；部分教育程度較低、或不擅長處理法律文件的基層業主，以及多元社區中，少數族群（如非華語業主、海外置業業主、或僅持有少數份額的小業主）的訴求本已容易被忽略，需要將投票權委託給具備相關專業知識的鄰居代為把關。若大幅限制每人可持有的委任書數目，將導致這群資訊弱勢的業主失去可信賴的代言人，令他們在社區事務中更加被邊緣化。
代表權被剝奪：如果限制是「2%或20份」（以較少者為準），這代表許多想授權給同一位信任代表的業主會「被拒諸門外」無法表達聲音令代表權被剝奪。出席率不足導致流會：香港許多屋苑的業主出席率一向偏低。如果大幅收緊授權書數目，業主無法收集足夠授權，大會極可能因為法定人數不足而流會。對全屋苑居民造成即時影響。
就2%與20份的權衡矛盾
我們可以透過下表看看這個限制在不同規模屋苑的實際效果，便會明白為何這個數字令人憂慮：
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屋苑總 |
2% |
20份 的數量 |
最終法定上限（取較少者） |
帶來的實際影響 |
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50個 |
1 份 |
20 份 |
1 份 |
每人只能拿 1 份授權，只要有幾戶出差，大會就極難達到法定人數。 |
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500個 |
10 份 |
20 份 |
10 份 |
上限被壓縮至 10 份，若想授權給同一位信任代表的業主會「被拒諸門外」無法表達聲音。 |
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2,000個 單位 |
40 份 |
20 份 |
20 份 |
大型屋苑受害者最深。20份只佔全屋苑的 1%，代表民意被極度分散。弱勢業主包括行動與身體障礙者、非華語少數族群等將會失去其信任代言人而被邊緣化。 |
這種制度雖然出發點是防止種票或權力壟斷，但過度收緊的後果，反而是懲罰了無法親自出席的少數業主和分數 比例少的小業主 並將屋苑的日常管理與運作推向癱瘓邊缘。
4.7 張貼通知及遞交文書限期
自由黨支持政府要求於業主大會舉行前，在大廈的顯眼位置公開張貼已提交委任代表文書的業主單位名單，但政府對張貼通知的「顯眼位置」缺乏明確定義，實務上易生爭議，並建議加上 「網上查閱機制」。此外，若遞交文書的限期獲延遲（縮短與開會時間的距離），管委會秘書或缺乏充裕時間處理及核實資料。
建議：
1.明確「顯眼位置」定義： 明文規定通知須張貼於所有升降機內；若大廈無升降機，則須張貼於業主前往單位的必經通道（如樓梯口）。
2.制定張貼規格： 就業主名單的排版及字體大小訂立清晰指引，確保資訊易於閱讀及清晰透明。
3.相應延長開會通知期： 若委任代表文書的遞交限期改為會議前 96 小時，建議將召開會議的法定通知期由 14 日相應延長至 16 日或以上，以確保秘書有足夠時間整理及查核資料。
4.10 授權書列明具體投票指示
對於諮詢文件建議委任代表文書須列明業主具體投票指示，自由黨對其可操作性存疑。雖然措施可避免獲委任代表自行決定業主的投票意向，但業主大會表決事項往往繁多，強制要求逐項列明將大幅增加點票難度，甚至引發混亂。
建議：政府應重新審視建議。若提前將投票指示公開供查閱，等同於在召開大會前預測投票結果，有損會議表決的公平性與實際意義。
4.11 核實身份證明文件
為避免發生有業主投訴在不知情或未授權下「被代表」投票的爭議，政府建議業主及獲委任代表均需要於委任代表文書的表格中簽署，雙方並需提供部分的身分證明文件號碼，以核實身分及確保雙方都知悉及同意授權與被授權的情況。
自由黨支持上述就業主及獲委任代表均需要於委任代表文書的表格中簽署的建議，但反對在處理委任代表文書（授權書）的過程中，向大眾、主席或受委託的委員公開或顯示業主及代表的完整身份證號碼。身分證號碼屬極度敏感的個人資料。若在屋苑日常運作中處理不當，極易造成嚴重的個人資料外洩危機，甚至衍生盜用身份等罪案。現行做法並非恰當，亦無法平衡大廈管理與私隱保障。當局必須明確釐清查核機制的權力邊界。目前法團管委會、物業管理公司或會議主持人，並非執法機關，根本缺乏法定的調查權及專業能力去核實身份證明文件的真偽。當局若強制規定查閱身份證，必須提供清晰的法定指引，說明主持人在何種法律授權下、以何種程序進行核實，否則只會將法律風險轉嫁予前線管理人員，引發更多屋苑糾紛。
建議：為同時兼顧「行政簡便」與「嚴防種票」，自由黨建議每份委任代表文書均須以『聲明書』形式由業主及受託人共同簽署。
- 雙方必須在文書中作出法律聲明，確認授權內容真實無誤。
- 如此一來，任何人士若涉及冒簽、挪用或提供虛假資料，將直接觸犯香港法例第200章《刑事罪行條例》中的「偽造文書罪」或「欺詐罪」，最高可面臨監禁14年的嚴重刑事處分。
- 這種做法既能保障業主私隱，又能透過強大的刑事罰則產生足夠的震懾力，從根本上杜絕不法分子偽造授權書的動機。
4.16 限制授權代表資格
為減低外來別有用心的人士透過委任代表制度干預屋苑管理事務，損害原屋苑居民的利益，政府建議僅容許親屬或同一屋苑業主擔任委任代表。但建議在實際執行時將面臨舉證困難（如核實親屬身份）。此外，部分非居於本屋苑的投資者，過往會委託其公司職員或秘書代為出席及投票，日後相關安排將受到限制，對該等人士不公。
建議：針對非業主本人居住及公司持有物業等特殊情況，當局需制定合理的豁免或操作指引，以免剝奪該等業主參與屋苑事務的權利。
三. 完善利益申報制度
5.9(a) 利益申報機制
自由黨認同應引入更嚴格的申報機制，為避免參與工程的相關人士（包括管委會成員及物管公司）出現潛在利益衝突或合謀之嫌，要求各方清晰披露彼此之間任何形式的利益關係。
建議：所有相關成員包括法團、管委會成員、物管公司及所有有可能的既得利益者係論中標與否，每位參與者都必須作出申報， 政府應將申報資料交由民政事務處存檔，並上載至網上平台供全體業主查閱。而該等利益申報必須確保全體業主有充裕時間參閱資訊並進行監督。
四. 加強主管當局權力
6.6 防止會議無故流會
雖然《建管條例》附表3列明管委會秘書須在法團會議日期至少14天前，向每一名業主及租客代表發出會議通知，但實務上仍不時出現管委會主席在發出會議通知後無故取消會議的情況，導致業主無法如期討論重要議程。
建議：若會議因管委會委員或相關人員無故缺席而導致無法順利召開，政府應設立候補機制，允許由民政事務處代表主持會議，或由其協助現場業主選出臨時會議主持人，避免會議因人為因素干擾或故意缺席而被迫取消或流會。
6.8 管委會人數不足之補救
針對管委會人數不足的問題，政府建議修訂《建管條例》附表2第6A條，容許餘下的委員為填補管委會的空缺而召開業主大會；另外，如管委會所有職位出現空缺，則賦予主管當局權力，在必要時主動介入提供協助。
建議：自由黨原則上支持建議，但為確保法團運作盡快恢復正軌，當管委會人數跌至低於法定人數時，應強制規定法團須於 45 日內召開業主大會，以進行補選或選出新一屆管委會。
6.10 拒絕按5%業主要求召開會議
如管委會主席在無合理理由的情況下，拒絕應不少於 5%的業主要求召開業主大會，主管當局應主動介入，為業主提供 適切支援。
建議：自由黨支持如管委主席拒絕按5%業主的要求召開業主大會，主管當局應主動介入協助。倘主席或委員刻意缺席，則應由民政事務處代表代為主持，或協助現場業主選出臨時主持人以繼續會議，確保業主的合法訴求得以處理。
五. 清晰會議程序
7.3 爭議裁決機制
根據《建築物管理條例》，只要有不少於 5%業主要求，便能就相同議題重複要求召開業主大會。為避免資源浪費並防止影響法團的正常運作，政府建議如在 6 個月內擬就同一議題再次召開業主大會，必須取得不少於 10% 的業主支持，如有爭議，則由土地審裁處作出裁決。
建議：自由黨原則上支持上述建議，但可考慮進一步提升處理行政爭議的效率，如賦權主管當局對屋苑管理爭議作出初步裁決，當任何一方對裁決結果不服，才向土地審裁處尋求最終裁決。
六. 設立維修局的建議
從上述可見，舊樓維修涉及法團、物管公司、承建商、顧問、監管部門及資助計劃等多方，容易出現工序與質量參差、責任分散、報價不透明、爭拗與訴訟成本高，以及監工、檢測、消防設備、外牆維修等人才短缺問題，而近期亦有大型工程項目出現問題。
建議：當局應該慎重考慮設立專責機構，例如維修局，全權負責處理有關管委會運作及大廈維修事宜。